Этапы ремонта квартиры в новостройке: что и в какой последовательности

Ремонт в новостройке начинается задолго до того, как бригада заходит на объект. И заканчивается не тогда, когда укладывают последний плинтус, а когда вы принимаете работы и остаётесь довольны результатом. Ниже — полный цикл: что происходит на каждом этапе, в какой последовательности, сколько это занимает и где чаще всего допускают ошибки.

Этап 0. Приёмка квартиры от застройщика

Это происходит ещё до начала ремонта, но напрямую влияет на его стоимость и сроки. Многие заказчики принимают квартиру формально — подписывают акт, не проверив ничего. Это ошибка.

Что нужно проверить при приёмке:

• Геометрию стен и полов. Отклонения от вертикали больше 10–15 мм на высоту этажа — это дополнительная штукатурка и дополнительные деньги. Берите с собой уровень или нанимайте приёмщика.
• Окна и двери. Работают ли ручки, нет ли щелей, правильно ли открываются. Всё, что обнаружено до подписания акта, застройщик устраняет бесплатно.
• Вводы коммуникаций. Где расположены вводы водоснабжения и канализации, где электрощит, где вентиляционные каналы — это повлияет на разводку.
• Состояние перекрытий и стен. Трещины в монолите, пятна влаги, неровности — всё фиксируется в акте.

Если квартира принята с замечаниями — застройщик обязан их устранить. После подписания акта без замечаний — всё за ваш счёт.

Этап 1. Замер и проектирование

После приёмки — замер. Замерщик приезжает с рулеткой и лазерным дальномером, фиксирует реальные размеры всех помещений. Реальные — потому что в новостройках план от застройщика часто расходится с фактом на 5–15 см.

На основе замера составляется:

• Планировочное решение — где будут перегородки, двери, мебель, кухонный гарнитур.
• План электрики — расположение розеток, выключателей, светильников, кабель-выводов. Это самый важный документ: от него зависит, насколько удобно будет жить в квартире.
• План сантехники — где пройдут трубы, где встанет инсталляция, где будет стиральная машина.
• Смета — перечень всех работ с количествами и ценами.

Именно здесь важно потратить время и продумать всё до деталей. Переделать расположение розеток после закрытия стен — дорого. Добавить точку электрики до штукатурки — бесплатно.

Типичная ошибка: торопиться с началом работ и не дать замерщику время на проработку плана. «Сделайте побыстрее» на этом этапе оборачивается переделками и дополнительными расходами позже.

Этап 2. Договор и смета

Смета согласовывается до начала работ. Это не формальность — это документ, по которому вы будете принимать работы и оплачивать их. В смете должен быть прописан каждый вид работ с единицами измерения и количеством: не «штукатурка стен», а «штукатурка стен 114,83 м²».

Стоимость фиксируется в договоре и не меняется в ходе ремонта. Исключение — изменения по вашей инициативе: добавили розетку, передвинули перегородку, выбрали другой формат плитки. Всё это оформляется дополнительным соглашением с пересчётом стоимости.

После подписания договора вы получаете доступ к личному кабинету: смета, чат с менеджером и техконтролем, фото и видеоотчёты по этапам, прямая трансляция с видеокамеры на объекте.

Этап 3. Демонтаж и подготовка

В новостройке демонтаж минимален — нет старой отделки, которую нужно убирать. Но кое-что сделать всё равно нужно:

• Расшивка и запенивание швов между плитами и по периметру окон — если застройщик оставил щели.
• Демонтаж или перенос элементов от застройщика, которые мешают разводке: заглушки, вводные патрубки, временная электрика.
• Если квартира в варианте White Box — оценка, что из застройщиковской отделки оставляем, а что переделываем.

Важный момент по White Box: застройщик делает базовую электрику и сантехнику «на всю квартиру», без привязки к вашей планировке. В большинстве случаев расположение розеток и выводов не совпадает с тем, где вам нужно. Мы всегда оцениваем это на замере и честно говорим — что оставить, что переделать.

Этап 4. Возведение перегородок

Если планировка предполагает новые перегородки — они возводятся первыми, пока не начата разводка коммуникаций. Материалы — газоблок или пеноблок разной толщины: 50, 75, 100 мм в зависимости от нагрузки и требований к звукоизоляции.

После возведения перегородок фиксируется окончательная геометрия всех помещений. Только теперь можно точно разметить трассы электрики и сантехники.

Сроки: 1–2 недели в зависимости от объёма.

Этап 5. Разводка электрики

Один из самых важных этапов — и один из самых незаметных после завершения ремонта. Всё, что будет сделано здесь, окажется в стенах и под полами на десятилетия.

Что происходит на этом этапе:

• Штробление стен под кабельные трассы.
• Прокладка кабелей по всем помещениям.
• Установка подрозетников.
• Монтаж электрощита.
• Прокладка слаботочных линий — интернет, телевизионный кабель, умный дом если предусмотрен.
• Заделка штроб.

Количество розеток определяется на этапе замера. В среднем по однушке — 30–40 точек, по двушке — 50–70, по трёшке — 80–120. В одном из наших проектов заказчик сделал 180 розеток в квартире 63 м² — и это осознанное решение, а не перебор.

Типичная ошибка: экономить на количестве розеток. Добавить точку после закрытия стен — штробление, шпаклёвка, покраска, возможно переклейка обоев. Добавить до — 15 минут работы электрика.

Сроки: 2–4 недели.

Этап 6. Разводка сантехники

Параллельно с электрикой или сразу после — разводка труб водоснабжения и канализации.

• Монтаж коллекторов холодного и горячего водоснабжения.
• Прокладка труб к каждой точке потребления: раковина, унитаз, ванна или душ, стиральная машина, посудомоечная машина, полотенцесушитель.
• Разводка канализации — трубы большего диаметра, прокладываются в стяжке или под ней.
• Установка системы защиты от протечек.
• Шумоизоляция канализационного стояка — в монолитных домах он хорошо передаёт звук.

В новостройке всё делается с нуля — это плюс: трубы прокладываются именно туда, куда вам нужно, без компромиссов.

Важно: вентиляция кухонной вытяжки прокладывается на этом же этапе — труба идёт под потолком к вентиляционному каналу. Если не заложить её сейчас, потом придётся штробить или тянуть снаружи.

Сроки: 1–3 недели.

Этап 7. Стяжка пола

После разводки коммуникаций — стяжка. Она выравнивает основание под финишное напольное покрытие и скрывает трубы канализации, которые проходят по плите перекрытия.

Технология в большинстве наших объектов — полусухая механизированная стяжка. Преимущества: высокая точность (отклонения от плоскости не более 4 мм на 1 м), минимальная усадка, не нужно ждать высыхания воды.

Перед стяжкой — укладка шумоизоляции с заходом на стены. В монолитных домах это важно: ударный шум от соседей сверху передаётся хорошо, и шумоизоляция под стяжкой — самый эффективный способ его снизить.

Важно: после заливки стяжки — обязательный перерыв на просушку. Минимум 28 дней при нормальных условиях. Укладывать напольное покрытие на непросохшую стяжку — прямой путь к деформациям и скрипу.

Сроки: 1–2 дня заливка + 28 дней просушка.

Этап 8. Штукатурка стен

Пока сохнет стяжка — штукатурят стены. Штукатурка по маякам выравнивает стены до допустимых отклонений: не более 2 мм на 1 м по вертикали и горизонтали, не более 2° отклонения от прямого угла.

В новостройке штукатурят все стены, кроме тех, что уже ровные (например, некоторые стены от застройщика приходят с допустимой геометрией). В санузлах и на кухне — обязательно под 90°: это основа для укладки плитки без видимых перекосов.

После штукатурки — грунтовка, шпаклёвка, шлифовка. Под обои достаточно одного слоя финишной шпаклёвки. Под покраску — два слоя с промежуточной шлифовкой каждого.

Типичная ошибка: торопиться с поклейкой обоев на непросохшую шпаклёвку. Обои вздуются или отойдут через несколько недель.

Сроки: 3–6 недель в зависимости от площади и количества слоёв.

Этап 9. Черновая отделка санузлов

Санузлы идут параллельно с общими черновыми работами, но требуют отдельного внимания.

• Гидроизоляция пола и части стен (заход на стены 15–20 см) — обязательно, даже если вы на последнем этаже.
• Возведение экрана под ванну из газоблоков или гипсокартона.
• Монтаж инсталляции для подвесного унитаза — до укладки плитки.
• Сантехнические короба и фальшстены из гипсокартона — скрывают стояки и коммуникации.
• Установка люков доступа к коммуникациям — под плитку или под покраску.

Только после всего этого — укладка плитки.

Этап 10. Чистовая отделка

Когда все черновые работы завершены и прошли технический контроль — начинается чистовая отделка. Последовательность внутри этого этапа важна: нарушение порядка приводит к переделкам.

Правильная последовательность чистовой отделки:

1. Потолки. Монтаж гипсокартона или натяжные потолки — в первую очередь, до стен и пола. Иначе при монтаже потолка повредите финишную отделку стен.
2. Плитка в санузлах. Пока нет напольного покрытия — удобнее работать, меньше риск повредить пол.
3. Финишная отделка стен. Поклейка обоев или покраска — после потолков, до напольного покрытия.
4. Напольное покрытие. Ламинат, кварцвинил, инженерная доска — в последнюю очередь среди отделочных материалов.
5. Установка дверей. После напольного покрытия — чтобы правильно выставить зазор под пол.
6. Сантехника и электрика. Установка розеток, выключателей, светильников, унитаза, раковины, смесителей — после всех отделочных работ.
7. Плинтусы и финишные элементы. В самом конце.

Типичная ошибка: начинать укладку напольного покрытия до окончания всех «мокрых» работ — штукатурки, стяжки, плитки. Влага деформирует ламинат и кварцвинил.

Этап 11. Финишные работы и уборка

• Установка откосов на окна — шпаклёвка, грунтовка, покраска или стеклохолст.
• Монтаж подоконников.
• Заделка всех стыков и примыканий герметиком.
• Снятие защитных плёнок с окон и дверей.
• Финишная уборка — пылесос всех поверхностей, влажная уборка.

Этап 12. Технический контроль и сдача

Каждый этап работ у нас проверяет техконтроль — прежде чем закрыть его следующим. Электрика проверяется до заштукатуривания стен. Стяжка — до укладки напольного покрытия. Плитка — до установки сантехники.

Итоговая приёмка — по смете: сверяем каждую позицию с тем, что было сделано. Все замечания фиксируются и устраняются до подписания акта. После подписания — гарантия 1 год на все выполненные работы.

Сколько времени занимает ремонт в новостройке

Суммарно по этапам:

• Замер, проектирование, смета — 1–2 недели.
• Перегородки — 1–2 недели.
• Электрика — 2–4 недели.
• Сантехника — 1–3 недели (частично параллельно с электрикой).
• Стяжка + просушка — 1 месяц.
• Штукатурка + шпаклёвка — 3–6 недель.
• Чистовая отделка — 2–4 месяца в зависимости от объёма.
• Финишные работы и уборка — 1–2 недели.

Итого: от 4 до 12 месяцев в зависимости от площади и насыщенности проекта. Точные сроки фиксируются в договоре и рассчитываются в онлайн-калькуляторе.

Часто задаваемые вопросы

С чего начинается ремонт в новостройке?

С приёмки квартиры от застройщика и замера. Ещё до начала работ нужно зафиксировать все замечания по качеству от застройщика — после подписания акта они устраняются за ваш счёт. Затем — замер, план электрики и сантехники, смета, договор.

Что делается в первую очередь — электрика или сантехника?

Сначала возводятся перегородки, затем параллельно идут электрика и сантехника. Стяжку заливают после того, как проложены все трубы канализации, которые проходят по плите перекрытия.

Можно ли делать ремонт без дизайн-проекта?

Да. Около 30% наших объектов делается без дизайн-проекта — по техническому заданию заказчика. Главное, что должен быть план электрики и сантехники до начала работ. Расположение розеток и выводов труб нельзя придумывать в процессе.

Почему нельзя торопить стяжку?

Полусухая стяжка набирает прочность 28 дней. Укладка напольного покрытия на непросохшую стяжку приводит к деформациям: ламинат вздувается, кварцвинил топорщится. Это не перестраховка — это физика материалов.

Как контролировать ремонт на каждом этапе?

Через личный кабинет: фото и видеоотчёты по каждому этапу, прямая трансляция с видеокамеры на объекте, переписка с менеджером и техконтролем. Каждый этап принимается техконтролем до перехода к следующему.

Сколько стоит ремонт в новостройке?

На 2026 год работы — от 27 000 руб./м², черновые материалы — от 16 000 руб./м². Реальные примеры и подробный разбор цен — в статье «Сколько стоит ремонт квартиры в Москве в 2026 году». Точную стоимость для вашей квартиры рассчитает калькулятор или замерщик.